相続財産の評価

相続税額は、相続した財産の価額によって異なります

財産の価額は、相続税法に特別の定めがない限り、その財産の取得時の時価によります

ここで、時価とは、課税時期(相続、遺贈により財産を取得した日)において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいいます。
具体的には、国税庁の財産評価基本通達に、財産の種類ごとに評価方法等が定められています。

宅地

宅地の場合、路線価が定められている地域にある宅地の場合には路線価方式を適用し、それ以外の宅地の場合には倍率方式を適用します。


路線価方式

土地の面する路線に付された路線価に、宅地面積を乗じて評価額を求めるのが基本ですが、土地の形状などに応じて、様々な補正を加えます。

市街地にある宅地は、ほぼ路線価方式で評価します。

路線価は、1㎡ あたりの価額で示され、路線価図で確認することが出来ます。

倍率方式

宅地の固定資産評価額に、国税庁の定める一定の倍率をかけて計算する方法です。

路線価が定められていない地域の宅地は、倍率方式で評価します。

建物

評価額は、固定資産評価額と同じです。

マンションについても同様に、固定資産評価額によって評価します。

借地権

借地権の価額は、以下のように、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての評価(自用地評価額)に、借地権割合を乗じて計算した金額によって評価します。借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記載されています。

自用地評価額×借地権割合

借家権

第三者から家やマンションなどを借りている借家人の権利です。

この価格は、以下のように自用家屋評価額に借家権割合(30%)をかけた額によって計算します。
ただし、借家権が課税財産とされるのは、権利金という名称で取引される慣行のある地域に限られます。

自用家屋評価額×借家権割合

貸宅地

相続した宅地について、他人に借地権が設定されているような宅地を貸宅地といいます。

貸宅地は、第三者の権利によって所有者の権利が制限されているので、自用地に比べて評価額が低くなります。

具体的には、以下のように、自用地としての評価額から借地権の評価額を控除して求めます。

自用地評価額×(1-借地権割合)
  

貸家建付地

自分の所有する土地に、自分の家屋を建て、それを貸家にしているような場合の、その土地のことを、貸家建付地といいます。

このような土地は、借家人の立ち退きなどに費用がかかるため、売却するにしても、更地価格では売れません。
この場合、以下のように、自用地評価額から、借家人がその宅地に対して有する権利を差し引いた額によって評価します。

自用地評価額-自用地評価額×借地権割合×借家権割合

貸家

家やマンションなどを他人に貸して、家賃をとっているような場合には、以下のように、自用家屋の評価額から借家権評価額を引いた額によって評価します。

自用家屋評価額-自用家屋評価額×借家権割合
 


 

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